关于买房子，你必须明白的所有关键
关于买房子，你必须明白的所有关键 – 写在涨潮来临前*已付费原创
开篇就先说明，今天的文章是：写给普通人的稳妥购房思路。也就是说，哪怕你对房子一无所知，可只要看了这篇文章，你就能瞬间理清本来杂乱无章的思绪。同时还能清楚的知道，自己接下去该看哪里的房、该如何选择、要怎么具体做好这件关系自己家庭一辈子的大事儿。
因此，本文的逻辑力求精简，所以你读起来不会累不麻烦不复杂。毕竟，我直接把买房这件事里，所有你需要考虑的”大”问题，都给一揽子回答了。你所要知道的关于买房子的一切，本文都有。
而我之所以花功夫写下本文的理由，也很简单，那就是最近实在被各路小白的提问，问的有点心累。小白读者的幼稚提问，真心是粗浅稚嫩的令人发指。他们基本就只在问一件事儿：先生，海口的房子能买吗？；郑州的房子能买吗？西安的房子能买吗？沈阳的房子能买吗？昆明的房子能买吗？总结起来，就是啥预算和需求都不提，什么细节都不说，就直接呆呆的问一句的房子能买吗？
对于这种情况，我只能扶额表示无奈。然后惆怅的感慨一下，哎〜难怪这个世界会有那么多看上去努力，却不成器的成年人，究其原因就是他们活了这么大年纪，却压根不爱动脑。那就只能在人生各个领域被当作韭菜收割了。也别怪那些备有用心的镰刀太狠戾，自己丝毫不长心眼儿，也是罪过之一。
随后，先说一下这段时间以来，大方向上的重点变化。注意，句句都是重点精要：
– 总体大环境已经形成探底+筑底的双保险了，那接下去的目标就是经济回温，而且是每年5%的高质量经济回稳，这就代表着一定会有大量的新政策配合。所以，在这样的目标、数字、政策多重护航下，至少有一点能绝对确定，那就是一定会在市场上创造一批数量庞大的新中产群体和新贵群体。这个群体，从个人欲望来说，也一定会在创造财富后，希望提升自己的住宅品质。衣食住行，吃饱穿暖就要住的更好，这是人类亘古未变的基础需求，这是一切的核心大前提。永远要记住，无论是楼还是股，要想发展得好，大前提永远是整体大环境温暖，这是绝对的基础。
– 从回前各个方向来看，这天上的水已经储备的非常充足了，以至于有了那么一丁点儿溢出的意思，唯一欠缺的，就是还需要一个新的产处增长方向。只要这个产业在未来两年里差不多定调，则瞬间就会引来天量水源涌进市场。这些水源会先滋润目标产业，然后把所有其他事物的价值都提到个水涨船高的新位置，那么自然只要你买的房产不要太烂，就一样也能共享其荣。当然，外面有很多人说现在的水源或者说货币特别宽松了，我个人倒是持有略微不同的意见，那就是值得乐观，但也没有要载歌载舞敞开膀子盛水喝的地步。应该是23-24-25年，每年温和上涨的节奏，这点咱们要尤其注意。
– 千万不要只看小众群体的观点，一定要广泛观察”沉默的大多数”的想法，否则很容易在关键决策上造成误判。就像前两年，不知多多少少的年轻人号称要离开大城市回到小地方，当时我就说了，那都是在美化自己的逃避行为，因为回小地方只有两条路，要么就是进系统要么就是找个家族资本去混，否则日子绝大概率是不怎么舒坦的，不会有岁月静好，只会有爹妈亲戚无止尽的唠叨和指责。这不？今年数据一看你就发现，四大金刚：北上深广 七龙珠：成重武合苏杭南，这十一座核心城市的人口流入数据好看的不要不要的。说明了啥？很简单啊，接下去的大趋势就是海量资源无限往这些地方集中，而随之带来的则是无数同样希望在这里能安居乐业的优质人口。
– 二三线城市虽然会在一段时间里迎来还不错的回温，但是在房产这件事上绝对是强弩之末了，因为依照一线城市-二三线城市-各地级市县级市的生态位来说，最尾端的各地级市县级市已经无法再源源不断的提供海量人口了。所以五年后，各二三线城市就会陷入一个”顶级人口去一线，常规人口不造血，指望不上地与县”的尴尬窘境。总的来说，就是稳得住，但很难再上去了。注意，这句话成立于二三线城市的方方面面，你想得到的方面，都成立。因此别再像那些不懂历史也不看趋势的笨蛋一样，整天问二三线城市房子能不能买这种幼稚问题了。
精简的来说，就是除非你自住而且没有任何升值期待，否则就是赶紧上船去追四大金刚七龙珠，没啥好说的。
*这里就是重头戏了，那就是关于你个人的操作建议。我希望你作为普通人，要牢牢遵循这条公式：老破小/新优好+月收入一半的房贷+四大金刚/七龙珠=完美答案。好，这条公式的确是粗糙了一点，可细细掰扯说清楚就容易了。*
先说说老破小还有新优好吧。所谓的老破小，顾名思义，就是各种房龄超过15年的老式小户型房产，至于其中的破，则是因为它们的小区配套环境大概率比较杂乱，没什么鸟语花香的品质可言。可这种房产，买的就是它纯粹的”硬底子”，即便利性和基础配套，当然还有就是努努力就能买上的实惠。其实你但凡对房产市场有点观察就会发现，不错地段的老破小，往往是每次大行情的先驱者。因为它实惠，也因为很多新进人口并不在乎品质，只在乎生活的便利性，所以好地段的老破小总是能稳稳的吃到价值增幅。
与之相反的，就是老破大，也就是同段位小区里的大户型，那绝对是个坑，因为买老破小的是个过渡，但凡有钱了就会买新优小，而不是再买老破大，因此一定要记住，超过15年房龄的房子，除非自身地段和品质保证的特别好，否则超过100平的尽量就别碰了。
那么新优好呢，其实也是这五年来的新概念，而且实际也仅仅成立于四大金刚和七龙珠范畴。理由很简单，那就是也只有四大金刚和七龙珠这几座城市，才有足够的人口和资金，去正儿八经支撑一个新区和新板块的开发，并且在开发后把所有所需都引流进去。切记，只有基础配套和生活环境足够的新区和新楼盘，才是好目标。否则，光看着楼新，没有配套和基础建设，那种地方就算描绘的再美，也是妥妥的割韭菜镰刀。这把镰刀经常性会把文章开头我所提的那种啥都不懂，问问题都问不到位的小可怜给割的泪如泉涌。
另外还有一件事，是极为重要的，切记切记，要有地铁配套。说件很多人不知道的事儿，那就是其实从十年前开始，绝大多数地方的决策思路，都是以地铁为开发动线去做规划的。换句话就是，有地铁的地方，未必是好地方，但没地铁的地方，极大概率是烂地方。我曾多次参与过一些这个层面的讨论，很明确的一点就是，地铁轨交线，已经成为了绝大多数主力城市的”发展动线布局基础”。因为地铁，是现阶段人类科技唯一能做到的集准时、大量、便捷、快速等众多优点的交通工具，而且从另一个层面来说，搞地铁是”长期利益非常美”的一件事儿，这里不多展开。
同样还要说一下改善盘，也就是每座城市里大致处于前30%单价的那些楼盘，严格来说，这些盘只要平均口碑不差，然后所处的城市不要太妖孽，基本都是站得住脚跟的。而假若是四大金刚和七龙珠，在预算充足的情况下，那就要尽可能做到掐头去尾了。也就是最顶尖的5%尽量不要碰，后半段的70%也可以放下，主要考虑颈部的25%。原因就是5%的豪宅，往往是交易流通性比较差的，毕竟单价太高，且针对的群体实在是比较小，对置换者和暴发户来说，都是要下大决心才能上头的选择。所以除非你有很强的豪宅情节，否则真心意义不大。相反25%的颈部住宅，则是属于”大多数精英中产咬咬牙能蹭上船”的概念，会是很多人长期的奋斗目标，所以自然每次周期来临时，都是这25%最敏感的先涨起来。所以，掐头去尾的战略决策，是非常稳妥的。
接着，再是”月收入一半的房贷”这件事。如同文章开头所说，今天的文章不是写给专业的房产投资者的，是写给正儿八经的普通人。也就是愿意为更好的生活环境奋斗，但也不愿意买了房子后，日子都过得压力巨大的普通人。所以综合来说，在你的预算上，我个人是十分坚定的支持你在购房时要贷款的，尽管这是一句废话，但是保不住有某些人想要全款直接拿下呢？化繁为简地说，这一轮的趋势下，你个人是完全可以大胆，且勇敢的让自己承担目标房产的40% – 50%的贷款比例的。当然，也一定要确保自己家庭的现金流是健康的，能够顶得住。
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